Как работают управляющие компании

Репортажи и статьи средств массовой информации о проблемах жилищно коммунального хозяйства
VALSEM
Сообщения: 167
Зарегистрирован: 17 май 2016, 11:47
Репутация: -1
Мой статус в ЖК Пятиречье: Житель
Номер дома (строительный): 4
Номер дома (почтовый):
Номер секции в доме: 0
Этаж: 0

Как работают управляющие компании

Сообщение VALSEM » 28 сен 2016, 16:24

Сотрудник управляющей компании анонимно рассказал, как устроены отношения с жильцами, властью и конкурентами
Постоянный рост тарифов ЖКХ, непрозрачность тарифов, низкое качество оказываемых услуг, плохое содержание подъездов и даже пьяные сантехники — таковы основные претензии жителей к своим управляющим компаниям.
Большинство домов в Москве обслуживает ГБУ «Жилищник», но в Подмосковье рынок не консолидирован — здесь работают десятки управляющих компаний, которые жильцы привлекают по договору. Они оказывают целый спектр услуг — от отопления квартиры до установки детской площадки. The Village попросил работника управляющей компании рассказать, как на самом деле устроен этот бизнес.
О недоделанных новостройках Я работаю в управляющей компании в ближнем Подмосковье. Де-факто наша компания аффилирована с застройщиком, мы работаем в основном с новостройками и занимаемся выдачей ключей собственникам. Обычно дома в новостройках сдаются неготовыми. Довольно распространенное явление — отсутствие, например, пожарных кранов на этажах или чего-то еще, что люди не могут заметить. По сути это создает угрозу аварийной ситуации.
Мы даем жителям ключи до разрешения на ввод в эксплуатацию на условиях, что они будут проводить там строительные работы, но не жить. Поэтому в каких-то квартирах могут жить строители, которые делают ремонт в соседней. Двери хлипкие: ногой выбить можно. И женщины легкого поведения туда приходят, всякое бывает. Однажды собственник пришел в квартиру, а у нее взломана дверь и на видном месте лежат чьи-то трусы.
Когда жители принимают квартиру, они подписывают акт приема-передачи. Но на практике, когда квартира принимается, не видно всех недостатков. Например, негерметичность балкона можно обнаружить, когда начинаются дожди и холода. Было такое, что у людей изнутри балкона все промерзло, образовался лед, но акт они уже подписали, поэтому предъявить ничего не могут. При сдаче может отсутствовать уплотнение на пластиковых балконных дверях, тогда они не до конца закрываются или начинают свистеть. Со временем житель это замечает, но наш ответ таков: если он подписал акт об отсутствии претензий к строительным недоделкам, то ему нужно обратиться к производителю. После подписания этого акта политика компании заключается в том, чтобы отказать в ответ на любую претензию жильца в любом случае. Бывает, жильцы правы, но мы находим повод либо для затягивания процесса, либо для полного отказа. Мы должны отвечать на запрос две недели, но по факту ответ может прийти и через месяц — просто он оформляется задним числом.
У нас есть договоренность с застройщиком по выдаче ключей. Мы выдаем их при условии совершения авансового платежа на четыре месяца вперед (порядка 15–20 тысяч рублей), прохождения стройконтроля и согласования электропроекта с управляющей компанией. Хотя де-юре они не обязаны это делать – это просто выкачивание денег. Но мы с застройщиком прописали такие условия в договоре: если люди не хотят платить, мы отсылаем их к застройщику. А застройщик говорит, что ключи передал управляющей компании. Остается решать дело через суд. А кому это надо, если суд идет порядка двух-трех месяцев? Никто с этим не запаривается.
Насколько я знаю, у каждого застройщика есть своя аффилированная управляющая компания. Так деньги не утекают в другое место. Если компания не будет иметь отношения к застройщику, то она такой дом просто не примет, потому что часто после строителей остаются косяки, которые видны техническим специалистам.
По закону застройщик назначает управляющую компанию, но по истечении определенного промежутка времени орган местного самоуправления должен провести конкурс по выбору новой, а потом она должна провести собрание собственников. Но обычно никаких конкурсов не проводится. Когда управляющая компания понимает, что голосов за нее будет достаточно, какой-нибудь лояльный житель устраивает собрание.
Куда на самом деле идут коммунальные платежи

Отчисления, которые делают жильцы, делятся на коммунальные платежи и оплату содержания и текущего ремонта жилого фонда. В Подмосковье вообще плата за коммунальные услуги одна из самых высоких по стране. Управляющая компания является оператором платежей, а также ей напрямую перечисляются деньги за содержание и текущий ремонт дома.
Коммунальные платежи проходят через расчетный центр. Жильцы платят туда, далее они идут в управляющую компанию, а она уже перечисляет деньги ресурсоснабжающим организациям. Счетчики воды и электроэнергии установлены не во всех квартирах. Если счетчики не установлены, то люди платят по определенным тарифам. Но смысл в том, что общедомовые счетчики-то работают и считают, сколько всего начислено по дому. Ресурсоснабжающая компания, которая поставляет в дом, например, отопление, требует деньги по этому счетчику, а собирают все равно по тарифам. Получается, люди без счетчиков тратят больше, они платят не только за свою квартиру, но и за общедомовые нужды. Часто по ним выставляется одна сумма, а на самом деле она не соответствует действительности. Проверить это самостоятельно жители никак не могут. Они, конечно, могут написать в инспекцию, но чтобы до этого докопаться, нужно задавать правильные вопросы.
Тарифы на содержание и текущий ремонт устанавливает орган местного самоуправления, а тарифы на коммунальные услуги устанавливаются на уровне Московской области. Тарифы зависят от количества лифтов в доме и других факторов, но в среднем составляют около 40 рублей за квадратный метр. Если умножить это на площадь дома, то получаются большие деньги. По идее, это все должно содержаться в идеальном состоянии. А у нас развит, скажем так, правовой нигилизм: не все люди знают, не все хотят копаться в законодательстве и выяснять, как должно быть. Элементарно: на фасаде дома, если он облицован плиткой, не должно быть сколов. Если есть скол, плитку нужно срочно заменить или заделать. Но до этого никому нет особого дела, хотя это большие деньги. Если бы все эти деньги действительно уходили на содержание и текущий ремонт, тогда дома были бы чуть ли не золотые! Кстати, за капитальный ремонт денег мы не получаем. Они идут в региональный фонд капитального ремонта.
ПРОДОЛЖЕНИЕ СЛЕДУЕТ

VALSEM
Сообщения: 167
Зарегистрирован: 17 май 2016, 11:47
Репутация: -1
Мой статус в ЖК Пятиречье: Житель
Номер дома (строительный): 4
Номер дома (почтовый):
Номер секции в доме: 0
Этаж: 0

Re: Как работают управляющие компании

Сообщение VALSEM » 28 сен 2016, 16:24

О тысяче жалоб и конфетах для жилинспекции
В компании есть генеральный директор, заместитель гендиректора, отдел по работе с клиентами, бухгалтерия, юридический отдел, инженерная служба. В службе есть ответственный по определенному участку, где он контролирует все работы и выдает зарплату рабочим. Поскольку у гастарбайтеров, как правило, банковских карточек нет, им все выдается на руки. Я сам не видел, но думаю, что управляющие тоже что-то себе оставляют.
Полиция и органы УФМС жестко следят за нами, поэтому мы обязательно берем людей, имеющих разрешение на работу, чтобы все было законно. Бывает, сантехники пьянствуют. Это общераспространенная проблема, и жители на это жалуются, а ответ стандартный: была проведена проверка, факты, изложенные в заявлении, не подтвердились.
Жители вообще очень часто пишут в Государственную жилищную инспекцию. Но инспекторы ГЖИ поделены по районам. В нашем районе был определенный инспектор, с которым у нас были хорошие отношения: чай попить, конфетками покормить. Поэтому мы знали заранее, зачем и куда придут с проверкой. Тогда нарушения либо быстро устранялись, либо находился какой-то законный повод, по которому можно отмазаться. Например, вывешивается объявление о том, что в данном подъезде проводятся строительные работы. Раз работу проводят, то за недоделки не могут привлечь к ответственности. Управляющая компания, конечно, следит за своими работниками, но не сильно — на некоторые косяки просто закрывают глаза.

Есть несколько категорий жителей. Есть сумасшедшие, которые по каждому поводу пишут в инспекцию. Есть довольно грамотные, подкованные жители — с этими стараются особо не конфликтовать. Обычно их претензии рассматриваются в первую очередь, потому что они по делу. Если не исправить, то управляющую компанию могут оштрафовать. За несколько нарушений могут отозвать лицензию. Был у нас один житель, который приходил и просто орал на нас. Мы ему дали стул — он так на нем прыгал, что стул сломался. При этом при соседях он ведет себя очень адекватно. Таких жителей стараются переманивать на свою сторону другие управляющие компании, когда соревнуются за конкретный дом. Но основная масса пассивна. Они просто платят и платят.
Жалоб приходит много: порядка 2 тысяч в месяц. Потом они распределяются по отделам. Если не жалуются куда-то выше, на эти сообщения не особо реагируют. Например, жители присылают кучу жалоб на неправильные начисления. Не все знают, что если не дают воды больше 24 часов, то можно подавать на перерасчет. Но для этого нужно составить акт — это прописано в договоре с управляющей компанией. Соответственно, если житель просит прийти кого-то из нашей организации и составить акт, то это не в наших интересах и никто к нему не приходит. Но жители находят выход: они собираются группой из нескольких квартир, составляют акт, подписывают, а потом отправляют эту претензию в управляющую компанию и в жилищную инспекцию. Часто пишут о том, что сотрудники на просьбы не реагируют, по-хамски обращаются, но на это мы даже не смотрим.
Судов тоже достаточно: стабильно один раз в неделю бывает заседание. Обычно жильцы судятся по всяким мелочам типа перерасчета, но в большинстве случаев они суды проигрывают, потому что фактуры у них не хватает. Но есть и более крупные дела, которые обычно решаются до суда, иногда там задействуют службу безопасности.

VALSEM
Сообщения: 167
Зарегистрирован: 17 май 2016, 11:47
Репутация: -1
Мой статус в ЖК Пятиречье: Житель
Номер дома (строительный): 4
Номер дома (почтовый):
Номер секции в доме: 0
Этаж: 0

Re: Как работают управляющие компании

Сообщение VALSEM » 28 сен 2016, 16:25

Об отжиме домов и отношениях с властью
При всех проблемах сменить управляющую компанию очень трудно. Жители не могут сами организоваться: все работают, и всем пофигу. Один-два человека с каждого дома стабильно скандальные. Они, конечно, пытаются что-то сделать, но никто не реагирует.
При этом конкуренция между управляющими компаниями очень высокая.
В Москве почти все занято ГБУ «Жилищник», вот у них точно не вариант отжимать дома. Есть небольшой процент новостроек, куда еще можно заходить, но только по согласованию с префектурой. По факту все дома в нашей местности негласно поделены. Чаще всего у местной власти есть какая-то дружественная управляющая компания, которая забирает себе часть домов. Орган местного самоуправления более тесно сотрудничает с жилищной инспекцией — при желании можно помешать работать управляющей компании, а ее дома предложить другой. Чтобы это сделать, необходимо провести общее собрание собственников квартир. Но организовать это очень сложно.
Это как предвыборная гонка. Есть черный пиар, когда конкурирующая компания начинает разбрасывать листовки с текстом вроде «ваша управляющая компания ужасная, зачем она вам нужна» — на это тратят большие средства. Другие приходят к жителям спрашивают, что их не устраивает, все быстро устраняют, а потом просят проголосовать. Они голосуют. Наша управляющая компания так отжимала дома у других, и у нас пытались отжать.
В отношениях с властью распространена услуга за услугу. Когда управляющие компании конфликтуют между собой и орган местного самоуправления встает на чью-то сторону, то права та управляющая компания, на чьей стороне местная власть. Чиновники, в свою очередь, могут попросить в преддверии выборов срывать агитацию за условного Васю Пупкина, и дворники срывают. Иногда на митинг нужно определенное количество человек от компании или на всякие праздники, например на 9 Мая. У нас практика такая, что на каждый праздник разносятся подарки в отделы органа местного самоуправления. Это хорошая бутылка и коробка конфет — они массово закупаются и дарятся (по факту на деньги жителей, но списываются на другие расходы).
С властью лучше не спорить. Раз в две-три недели у мэра проходит совещание со всеми ЖКХ-шниками, в том числе и с управляющими компаниями. Там он раздает тумаки. Если масштаб проблемы большой и есть претензии со стороны Московской области, тогда договаривается уже представитель застройщика.

VALSEM
Сообщения: 167
Зарегистрирован: 17 май 2016, 11:47
Репутация: -1
Мой статус в ЖК Пятиречье: Житель
Номер дома (строительный): 4
Номер дома (почтовый):
Номер секции в доме: 0
Этаж: 0

Re: Как работают управляющие компании

Сообщение VALSEM » 28 сен 2016, 16:26

О миллионах прибыли
Чистая прибыль за год составляет порядка 40 миллионов рублей. Но в итоговой отчетности все не показывается: деньги просто списываются на определенные работы. В итоге показывается на 10–15 миллионов меньше. Наше законодательство в этом смысле несовершенно: управляющая компания показывает общий доход и общий расход, а распределение дохода и прибыль не видны.
Чтобы списать часть денег, заказываются разные работы. Но они проводятся только частично — например, это могут быть работы по благоустройству территории: все равно жители не поймут, сколько земли закупили и какой.
Руководство управляющей компании получает очень много, но со стороны все выглядит скромно. Насколько я знаю, зарплата генерального директора составляет порядка 500 тысяч рублей. Начальники отделов получают около 300–350 тысяч рублей.
Еще управляющая компания зарабатывает на агентских договорах со строителями. Поскольку мы обслуживаем новостройки, у входа в офис всегда много дистрибьюторов строительных организаций, которые предлагают свои услуги. Но по факту это приставучие таджики, которые приходят и говорят: «Давайте мы вам ремонт классный сделаем, сейчас фотки покажу». Самые умные компании заключают с нами агентский договор на таких условиях: если у них находится клиент, то компания перечисляет нам 15–20 % от суммы договора. Взамен они получают доступ в офис компании и могут грамотно подлизываться к жителям, которые сидят у нас в зале ожидания.

Аватара пользователя
Oleg
Сообщения: 1116
Зарегистрирован: 28 ноя 2015, 19:53
Репутация: 9
Мой статус в ЖК Пятиречье: Дольщик
Номер дома (строительный): 2
Номер дома (почтовый): 4 Б
Номер секции в доме: 4
Этаж: 3

Re: Как работают управляющие компании

Сообщение Oleg » 28 сен 2016, 19:46

Спасибо, интересно!

VALSEM
Сообщения: 167
Зарегистрирован: 17 май 2016, 11:47
Репутация: -1
Мой статус в ЖК Пятиречье: Житель
Номер дома (строительный): 4
Номер дома (почтовый):
Номер секции в доме: 0
Этаж: 0

Re: Как работают управляющие компании

Сообщение VALSEM » 13 окт 2016, 09:34

Конфликты в многоквартирном доме. Уловки УК и ТСЖ, к которым они прибегают, чтобы удержать власть в доме и рассорить соседей.
Duobus certantibus tertius gaudet (латин.)
Когда двое дерутся — третий радуется.
В этой части я расскажу об основных уловках УК и сотрудников ТСЖ, к которым они прибегают, чтобы удержать власть в доме и рассорить соседей.
В первой части я описывал ситуации, когда отсутствие нормальных коммуникаций между отдельными соседями ставит в тупик управление всем домом. Но все становится гораздо страшнее, когда в конфликты в доме вмешивается управляющая организация или она даже их режиссирует.
С председателями домов и инициативными жителями, которые жалуются на свои УК, часто, в разговоре можно услышать фразу «Да как они так могут? Ведь так нельзя!».
Можно! Можно ВСЕ, что прямо не запрещено. И чтобы Вам эффективно управлять домом и взаимодействовать с УК – Вы должны знать их уловки. Этих уловок немного. Но все они имеют первопричину – отдельные люди или компании теряют деньги.
Главное – поймите мотивацию той или иной управляющей компании.
Сразу скажу, статья носит негативный характер, мы ведь разбираем именно конфликты, но и здесь нельзя всех делить под одну гребенку. Есть как хорошие, так и плохие. Не претендуя на мнение экспертов, но на основе нашей работы и проведению разного типа собраний начиная с 2011 года, мы выделили для себя три типа управляющих компаний:
1) Первый тип - бывшие ЖЭКи, которые стали УК, с числом обслуживаемых домов более или около 50% от общего числа домов в городе (поселке). Сюда же относятся их «клоны» и «дети», которые появляются после банкротства старых, а по сути, просто смены ООО, а все сотрудники, кабинеты и даже сайты остаются прежними.
Как правило, эти УК самые наглые, уровень и качество обслуживания и содержания дома в них стремится к нулю, решение любых элементарных вопросов упирается в огромные стены, затягивается на долгие месяца и годы.
ПРИМЕЧАНИЕ, В Красноярске произошла подобная ситуация при появлении нового ГУК «Жилфонд» (смене собственников старого). На словах пока говорится о том, что это компания нового типа и они делают ставку именно на качество работ и высокий уровень сервиса. Я думаю, объективно можно будет это оценить спустя год-полтора после начала обслуживания домов – осенью 2017. Я искренне надеюсь, что изменения будут. Если это действительно подтвердится – то я готов лично подарить бутылку коньяка руководителю ГУК «Жилфонда» и наш фирменный диплом, который мы дарим управляющим компаниям и ТСЖ, внедряющим современные стандарты и подходы в управлении домом (речь идет о дипломе, который «Домосканер» выдает управляющим организациям - примечание редактора).
Даю небольшой совет! Как косвенно определить качество работы УК кроме как посмотрев рейтинги нарушений? Берет ли эта УК новые дома на обслуживание или только постепенно теряет жилой фонд? Если берет по решению собраний (не с муниципальных аукционов, а именно за счет «клиентской» работы) – это очень большой плюс! Если УК не берет новые дома на обслуживание, теряет старые, то отдавать их она, понятное дело, не хочет. В ход идут любые инструменты! Об этом чуть ниже.
Мотивация этих УК – максимизация прибыли, а, следовательно, доведение дома до плачевного состояния – ведь где-то подлить бетоном за 1000 рублей и предотвратить разрушение отмостки на ремонт которой можно списать 100.000 рублей абсолютно не выгодно, а как следствие, проведение работ по ремонту по завышенной стоимости, отказ от заключения договоров с иными подрядчиками кроме «проверенных и надежных» и тому подобное.
2) Второй тип УК – аффилированные с застройщиками, которые приступают к управлению сразу после сдачи дома. Во-первых, управлять новым домом удобно – новое, есть новое, никаких поломок, только косметические ремонты, установка видеонаблюдения и прочий «тюнинг» дома. Во-вторых, в ходе начальной эксплуатации в доме часто есть недоделки, которые застройщик обязан по гарантии исправить. Заставить это сделать – обязанность УК. Если застройщик и УК – де-факто одно и тоже лицо, то исправлять косяки либо не будут, либо будут за счет жителей. В данном случае главная мотивация «продержаться» до окончания срока гарантии, а там как повезет.
Очень много примеров, когда тариф на «Содержание и ремонт» в недавно построенном доме аналогичен среднерыночным тарифам для подобного типа домов, но у других домов в эту сумму заложено накопление на текущий ремонт 3-6 рублей с м2, а в построенном доме все деньги до последней копейки «проедаются» ежемесячно на содержание. Как следствие, спустя 1-3-5 лет в доме не будет никаких накоплений. Делать любые работы будет не на что. Странным образом, домом управляет УК, которая была тем или иным способом выбрана/навязана/поставлена от застройщика.
Наш недавний пример в Орловской области – людям, которые получали ключи от новых квартир в доме, назначали время получения ключей в одно время в небольшом помещении. Представьте, несколько десятков человек в огромной очереди в душном помещении. Им дают в руки лист решения по выбору УК, только после сдачи листа – ключи. Большинство подписывали все что угодно, лишь бы забрать ключи и поскорее покинуть это место. Если вы живете в новом доме – как у вас происходил выбор УК?
Такие случаи происходят сплошь и рядом. Например, на этом видео представитель красноярской УК «Холмсервис» навязывает свою управляющую компанию людям, пришедшим получать ключи в новостройке.
https://www.youtube.com/watch?v=Lm_c2lbGWI0

Очень часто, мотивация подобных УК – сохранить деньги застройщика (ничего не делать по гарантии), заработать по максимуму за счет отсутствия накоплений. При этом они могут очень качественно управлять домом, реагировать на все жалобы, у них всегда чистые подъезды, а во дворах проводятся детские праздники, все сотрудники предельно вежливы и обходительны, мелкие ремонты выполняются незамедлительно. Все это делается на ваши деньги.
3) Третий тип УК – созданные с нуля и работающие в конкурирующих условиях УК. Они действительно берут дома на обслуживание по решению собрания, объясняют жителями свои преимущества, часто участвуют в муниципальных аукционах по выбору способа управления. Эти компании, как правило, приходят на рынок на долгий срок, а следовательно, стремятся заработать имя и репутацию. Но и среди них есть компании, основанные «выходцами» из первых двух типов, которые поняли принципы работы и строят новую компанию по образу и подобию той, где они работали ранее (см. п. 1 и п.2). Таких примеров мало, но они существуют.
Мотивация этого типа УК – набрать максимум домов и желательно большой площади, чем больше домов – тем больше доход, чем больше площадь одного дома – тем лучше. Провести собрание по переходу в другую УК в пятиэтажке и в огромном доме, по большому счету, «одинаково приятно», срок собрания 1-2 месяца в любом случае, в результату будет большой дом площадью 25000-30000 м2, а не пятиэтажная хрущевка в 5-7 раз меньшей площади (читай – в 5-7 раз меньше доход). УК этого типа как и УК из п.2 – также стараются держать высокий уровень сервиса и обслуживания.
Ну и кратко расскажу про два основных типа руководителей ТСЖ:
1) Председатели, которые искренне пришли сделать свой дом лучше, иногда, абсолютно без опыта управления, без знаний, но с огромным желанием научиться и держать дом в порядке. Они ищут подрядчиков, экономят каждый рубль, поднимают доходы дома. Соответственно, председатель не держится за свое место, а уходя (после перевыборов или «захвата власти») может пояснить каждый рубль и показать все документы.
2) Второй тип - председатели, которые искренне пришли сделать свой дом лучше, но при этом сделать и свою жизнь соразмерно лучше. Они также ищут подрядчиков, экономят каждый рубль (ищут кто сделает дешево, но по документам будет другая сумма), поднимают доходы дома (не всегда проводят все через кассу ТСЖ). Например, магазин должен платить за использование общего имущества 10000 рублей официально, а ему предлагают неофициально платить 7000 рублей. Всем выгодно, всех устраивает – кроме собственников. Эти председатели до последнего держатся за место, а после ухода часто уносят с собой половину документов.
В части ТСЖ, среднего, почему-то, как правило, не дано. Председатели либо порядочные, либо нет. Оценку их работы пусть дают собственники самостоятельно.
В начале, я не зря так долго описывал типы УК и ТСЖ для того, чтобы читатель понимал – что движет этими компаниями или лицами в своей работе. Когда вы понимаете истинную цель работы управляющей компании, то вам проще с ней работать/бороться/побеждать. Поэтому и уловок по сохранению власти в доме у УК и недобросовестных руководителей ТСЖ не так много.
Я не буду описывать ситуации конфликтов из серии «я прихожу в офис УК, а мне ничего не говорят», «со мной никто не хочет разговаривать», «они все смеются надо мной, ничего делают», «я пишу, а они не делают» - то есть ситуаций, где страдает один человек.
Для решения таких ситуаций есть три шага: 1) письменное обращение в управляющую организацию 2) в случае отказа – обращение в Жилищную инспекцию 3) если ничего не помогает – смена УК, где в договоре управления прописывается перечень первоочередных работ с конкретными сроками.
Остановимся на случаях, когда страдает весь дом. В описании этих случаев нет последовательности, они взяты из практики и перечислены в случайном порядке.
1. Подписи многоразового использования.
Вы собираете подписи на каждом собрании? Многие управляющие организации использовали один и тот же реестр собственников по многу раз, лишь меняя первые листы протокола собрания.
К счастью, сейчас на каждом собрании нужно отдельное решение на каждого собственника, а не общий реестр. Правда, один из обратившихся к нам председателей рассказывал, как сотрудники УК копировали листы решений, где верхняя часть была «новая», а нижняя, с подписью – с реального листа решения собрания прошедшего ранее. Надеюсь, что угроза уголовной ответственности остановит самых одиозных сотрудников и их руководителей отдельных управляющих организаций.
2. Страшилки сотрудников: «Перейдете в другую УК – дом развалится»
Одним из самых главных аргументов сотрудников любой управляющей компании является «Мы профессионалы, а если вы смените нашу УК, то потом ваш дом развалится/исчезнет вода/будет зимой холодно/квартплата вырастет в 5 раз/дом заселят крысы/все умрут».
Мой опыт насчитывает анализ судеб более 1000 домов на сегодня, ни в одном доме не стало хуже при правильном выборе новой УК! Более того, есть примеры, как в доме по ул. Павлова в Красноярске, где собственница устав от работы (бездействия) создала ТСЖ не имея при этом никакого опыта управления домом. Первый год было сложно, но сейчас дом не узнать.
В таких случаях я всегда задаю сотрудникам УК вопрос «А если у вас такие специалисты, то почему не решены следующие вопросы…» – и начинаю перечислять перечень проблем. Диалог, как правило, прекращается.
3. «Обнуление» долгов за ЖКУ в обмен на помощь УК
Представьте, вы провели общее собрание по какому-либо вопросу, где вы или меняете УК или обязываете ее сделать то, что делать для нее затратно, на собрании все собственники единогласно проголосовали «ЗА». Вы рады, кворум есть, решение принято.
Протокол и решения собственников сданы в УК. Думаете УК уже думает как бы исполнить решение? Наоборот, лучшие умы УК думают как бы НЕ исполнять данное решение. Повторюсь, оно в 99% случаев приводит к убыткам УК, соответственно, цена вопроса соразмерна размеру убытков.
Спустя время вы узнаете, что ваши соседи, которые не принимали участия в собрании подали на Вас в суд, с требованием отменить собрание, поскольку была нарушена процедура его проведения. Странным образом эти соседи оказываются задолжниками за ЖКУ с суммами 50-300 тысяч рублей, сами в суд они не ходят, а их интересы предоставляет по доверенности юрист управляющей компании. Понимаете абсурдность ситуации? Люди – злостные должники, а их интересы представляет юрист компании, которой они должны денег.
Как же бороться с такими соседями? Из той практики, которая мне известна, очень помогает дружеская беседа с таким соседом, в котором ему убедительно рассказывают о том, что сейчас его долги в 50 тысяч якобы «погасятся», а когда он проиграет в суде, то на него будут возложены затраты ответчика, которого будет предоставлять дорогой адвокат. Как следствие, он получит не долг за ЖКУ в 50 тысяч, а долг перед физическим лицом (конечно, с исполнительным листом!), на гораздо бОльшую сумму. Еще, говорят, публичное активное порицание таких соседей тоже очень эффективно!
4. Подкуп отдельных людей
Очень часто собственники считают, что председатель дома получает деньги от сотрудников УК. В каждом доме есть люди, которые в этом уверены! Это очень обидно, потому что на моей практике почти все председатели работают исключительно на собственном энтузиазме, а часто, тратят собственное время, деньги и силы на благо дома. Но, существует и подкуп отдельных собственников сотрудниками УК, в те моменты, когда цена вопроса слишком велика. Обычно это происходит на этапе приемки дорогостоящих работ, которые не были выполнены в полном объеме или выполнены с нарушениями, а полномочия по приемке общее собрание делегировало отдельным собственникам.
Если вы председатель – всегда анонсируйте дату приемки работ и приглашайте в комиссию других соседей.
Если вы собственник – попросите, чтобы вас пригласили.
5. «Режиссеры общих собраний»
Вы думаете, что проведение очной части общего собрания во дворе – это просто встреча? Вы глубоко ошибаетесь! Лично знаю управляющие компании, которые очень технично режиссируют предстоящую встречу.
Если нужно, чтобы собрание прошло спокойно: УК обязательно приводят 1-3 человек, которые стоят в разных частях толпы и в нужный момент обращаются к самым «кричащим» соседям, заставляя их переключать свое внимание. Сам присутствовал на одном из таких собраний, где стоял простой мужичок с мусорным ведром в руках, держа в зубах сигарету, когда кто-то начал кричать негативно в адрес УК, он похлопал крикуна по плечу, что-то спросил, отвел человека в сторону, они закурили, о чем-то поговорили. Собрание продолжилось. После собрания он положил мусорное ведро в багажник Лексуса стоящего за углом, сел за руль и уехал.
Если нужно сорвать собрание: эти же «засланные» жители задают неудобные вопросы или просто кричат, срывая собрания.
О подготовке и проведении всех частей общего собрания мы поговорим в третьей, заключительной части, а пока предлагаю в комментариях рассказать о том, какие уловки используют сотрудники вашей УК или ТСЖ! И о том, к какому типу УК или ТСЖ относится Ваш дом!
Константин Орлов

Аватара пользователя
Oleg
Сообщения: 1116
Зарегистрирован: 28 ноя 2015, 19:53
Репутация: 9
Мой статус в ЖК Пятиречье: Дольщик
Номер дома (строительный): 2
Номер дома (почтовый): 4 Б
Номер секции в доме: 4
Этаж: 3

Re: Как работают управляющие компании

Сообщение Oleg » 06 фев 2017, 17:51

Документ предоставлен КонсультантПлюс

МОСКОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 5 октября 2016 г. по делу N 33-27407/2016

Судья Федюшкина Л.Н.

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:
председательствующего Хугаева А.Г., судей Смышляевой О.В., Кирщиной И.П., при секретаре Л.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 05 октября 2016 года апелляционную жалобу С. на решение Дмитровского городского суда Московской области от <данные изъяты> по делу по иску С. к ООО "УК "Комфорт Сервис 2" о признании незаконными действий по начислению платы за жилищно-коммунальные услуги по неутвержденным тарифам, включению в состав обязательных платежей за содержание и ремонт помещения дополнительных услуг, обязании произвести перерасчет, компенсации морального вреда,
заслушав доклад судьи Смышляевой О.В., объяснения С., представителя ООО "УК "Комфорт Сервис 2" - Г.,

установила:

С. обратился в суд с иском к ООО "УК "Комфорт Сервис 2" о признании незаконными действий по начислению платы за жилищно-коммунальные услуги, включению в состав обязательных платежей за содержание и ремонт помещения дополнительных услуг, возложении обязанности произвести перерасчет, компенсировать моральный вред. В обоснование иска указал, что является собственником квартиры по адресу: <данные изъяты>. Ответчик осуществляет услуги по оказанию коммунальных услуг и услуг по содержанию и ремонту общего имущества владельцев квартир. Общее собрание собственников дома было проведено только в конце июня 2015 года. В нарушение закона с момента ввода дома в эксплуатацию и до июля 2015 года ответчик производил расчеты и собирал плату по самовольно установленным тарифам. Кроме этого, выставляя собственникам квартир счета на оплату жилищно-коммунальных услуг, включал плату за дополнительные услуги: охрана незавершенного строительства застройщика, содержание магистрального водопровода, магистральных электрических сетей и магистрального газопровода. Ссылаясь на положения ст. 156, 158 Жилищного кодекса РФ, ст. 428 Гражданского кодекса РФ, просил иск удовлетворить.
С. в судебное заседание не явился, надлежащим образом извещался судом о месте и времени рассмотрения дела, в заявлении просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Ответчик ООО "УК "Комфорт Сервис 2" иск не признала в полном объеме по доводам изложенным в письменном отзыве на иск.
Решением Дмитровского городского суда Московской области от <данные изъяты> в удовлетворении иска С. отказано в полном объеме.
В апелляционной жалобе С. просит решение отменить как незаконное и необоснованное.
Выслушав участников процесса, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено, что С. является собственником квартиры, находящейся по адресу: <данные изъяты> Данная квартира принадлежит истцу С. на основании акта приема-передачи объекта долевого строительства от <данные изъяты> <данные изъяты>, договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома, заключенного <данные изъяты> между ООО "Мега-мечта" (застройщик) и С. (участник долевого строительства).

<данные изъяты> между застройщиком дома ООО "Мега-мечта" и ООО Управляющая Компания "Комфорт Сервис 2" заключен договор N 3 управления многоквартирными домами и объектами инфраструктуры жилого квартала N 2.8 (строительный N 11). Согласно данному договору ООО "Управляющая Компания "Комфорт Сервис 2" должно оказывать коммунальные услуги, услуги по содержанию и ремонту общего имущества и иные услуги, связанные с содержанием общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах, а также общего имущества собственников помещений, расположенных в пределах жилого квартала.

<данные изъяты> между ООО "УК "Комфорт Сервис 2" (исполнитель) и С. (потребитель) заключен договор <данные изъяты> о предоставлении коммунальных услуг, предметом которого является обеспечение предоставления исполнителем и оплата потребителем следующих коммунальных услуг - холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение.

<данные изъяты> между ООО "УК "Комфорт Сервис 2" (исполнитель) и С. (потребитель) заключен договор <данные изъяты> об оказании эксплуатационных услуг, предметом договора является обеспечение исполнителем оказания (предоставления) за плату услуг по содержанию и ремонту общего имущества по заданию заказчика, в соответствии с приложениями к настоящему договору. Собственник обязуется принимать оказанные услуги и своевременно оплачивать их, в порядке, предусмотренном договором.

Данные договоры не оспорены.

Жилой дом N 8 находится в управлении ответчика ООО "УК "Комфорт Сервис 2", который осуществляет начисление истцу платы за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги.

ООО "УК "Комфорт Сервис 2" осуществляет эксплуатацию коммунальных сетей и оборудования на территории жилого комплекса общей площадью 220 га с. Озерецкое, а также управление общей территорией жилого комплекса, включая организацию и обслуживание контрольно-пропускного пункта на территории поселка, поддержание санитарного состояние на территории общего пользования, организацию централизованного сбора и вывоза мусора, озеленение поселка и т.д.

В соответствии с договором, заключенным между сторонами по делу, размер платы за коммунальную услугу, предоставленную на общедомовые нужды в многоквартирном доме, и объем коммунальных ресурсов, определяются в соответствии с формулами установленными для расчетов согласно Правилам. При расчете размера платы за коммунальные ресурсы, приобретаемые исполнителем у ресурсоснабжающих организаций, в целях оказания коммунальных услуг потребителю, применяются тарифы (цены), установленные ресурсоснабжающей организацией в порядке, определенном законодательством РФ о государственном регулировании цен (тарифов), используемые при расчете размера платы за коммунальные услуги для населения.

Согласно условиям договора об оказании эксплуатационных услуг, стоимость услуг для каждого собственника определяется в соответствии с его долей в праве собственности на общее имущество собственников помещений, расположенных на 11 квартале ЖУ "Мечта".
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции с учетом положений ч. 14 ст. 161, ст. 153 ЖК РФ, ст. ст. 309, 421 ГК РФ, пришел к обоснованному выводу, что в оспариваемый период, ответчик правильно производил начисления платы за коммунальные услуги и за содержание и ремонт общего имущества. Тарифы и размер платы были приняты С., что подтверждается заключенным с ответчиком ООО "УК "Комфорт Сервис 2" договором о предоставлении коммунальных услуг.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, сводятся к несогласию с выводами суда, являлись предметом исследования при рассмотрении дела в суде первой инстанции, получили надлежащую правовую оценку и направлены на переоценку обстоятельств, установленных и исследованных судом в полном соответствии с правилами ст. ст. 12, 56 и 67 ГПК РФ.

При таких обстоятельствах, оснований для отмены или изменения решения суда не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 199, 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Дмитровского городского суда Московской области от <данные изъяты> по делу по иску С. к ООО "УК "Комфорт Сервис 2" о признании незаконными действий по начислению платы за жилищно-коммунальные услуги по неутвержденным тарифам, включению в состав обязательных платежей за содержание и ремонт помещения дополнительных услуг, обязании произвести перерасчет, компенсации морального вреда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Аватара пользователя
Oleg
Сообщения: 1116
Зарегистрирован: 28 ноя 2015, 19:53
Репутация: 9
Мой статус в ЖК Пятиречье: Дольщик
Номер дома (строительный): 2
Номер дома (почтовый): 4 Б
Номер секции в доме: 4
Этаж: 3

Re: Как работают управляющие компании

Сообщение Oleg » 06 фев 2017, 17:55

А вот для примера - аналогичный иск к ТСЖ

Документ предоставлен КонсультантПлюс

МОСКОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судья Тягай Н.Н.

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:
председательствующего Хугаева А.Г., судей Бурцевой Л.Н., Кучинского Е.Н., при секретаре <данные изъяты> З.Э.,
рассмотрев в судебном заседании <данные изъяты> апелляционную жалобу <данные изъяты> на решение Химкинского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> по делу по иску <данные изъяты> к Товариществу собственников жилья "Жилой комплекс "Кунцево" о признании незаконным размер ставки оплаты за содержание и ремонт комплекса, возложении обязанности произвести перерасчет за жилищно-коммунальные услуги, взыскании излишне оплаченной суммы за жилищно-коммунальные услуги в размере 639181,68 руб. за период с <данные изъяты> по <данные изъяты> г., заслушав доклад судьи Хугаева А.Г., объяснения <данные изъяты>

установила:

<данные изъяты> Г.А., с учетом уточнений, обратился в суд с иском к ТСЖ "Жилой комплекс "Кунцево", в котором просил признать незаконным размер ставки оплаты за содержание и ремонт комплекса, возложить на ответчика обязанность произвести перерасчет за жилищно-коммунальные услуги, взыскать излишне оплаченную истцом сумму за жилищно-коммунальные услуги в размере 639181 руб. 68 коп. за период с <данные изъяты> по <данные изъяты> г.

Требования мотивированы тем, что <данные изъяты> Г.А. является собственником квартиры по адресу: <данные изъяты>. <данные изъяты> Г.А. полагает завышенным размер платы за жилищно-коммунальные услуги, в том числе, за содержание и ремонт комплекса, поскольку, не являющиеся членами ТСЖ собственники помещений в многоквартирном доме вносят плату за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья, уплачивают взносы на капитальный ремонт. Обязанность по участию в общих расходах ТСЖ у собственников помещений, не являющихся членами товарищества, возникает в том случае, если указанные расходы носят характер обязательных платежей. По мнению истца, поскольку "дополнительные работы": обслуживание ковров и ковровых дорожек, обслуживание систем видеонаблюдения, обслуживание систем контроль-доступ, охрана комплекса, содержание офиса ТСЖ, страхование нежилых помещений, оборудования и т.д., не входят в Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденный Постановлением Правительства РФ от <данные изъяты> N 290, следовательно, обязанность по их оплате у <данные изъяты> Г.А. отсутствует. Кроме того, истец указал, что договор на обслуживание ковров и ковровых дорожек, договор охраны комплекса не относятся к договорам о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, следовательно, указанные договоры заключены в интересах членов ТСЖ. Поскольку членом ТСЖ он не является, расходы по оплате услуг по таким договорам не могут быть отнесены на его счет. Также истца считал, что поскольку он не является членом ТСЖ, на его счет не могут быть отнесены расходы на накопления в резервный фонд ТСЖ "ЖК "Кунцево", который является специальным фондом товарищества собственников жилья, предназначенным для покрытия его убытков и иных непредвиденных расходов. Неправомерно отнесение к расходам на содержание общего имущества в многоквартирном доме выплат заработной платы сотрудников ТСЖ, затрат на содержание офиса ТСЖ. Кроме того, истец считал необоснованным включение ответчиком платы за холодное, горячее водоснабжение и канализацию в состав установленной в отношении <данные изъяты> Г.А. платы за коммунальные услуги и подлежащими перерасчету размера указанной платы.

Истец и его представитель в судебном заседании исковые требования поддержали.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения иска.

Решением Химкинского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с данным решением <данные изъяты> Г.А. обжалует его и просит в апелляционной жалобе решение суда отменить, как незаконное и необоснованное.

Проверив материалы дела, согласно положениям ст. 327.1 ГПК РФ, п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от <данные изъяты> N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции", исходя из доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не усматривает оснований к отмене решения суда, как постановленного в соответствии с нормами материального права.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом, <данные изъяты> Г.А. является собственником квартиры по адресу: <данные изъяты>, общей площадью 205,7 кв. м с 26.09.2002, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права <данные изъяты> от <данные изъяты>.

Управление многоквартирным домом адресу: <данные изъяты>, обеспечение эксплуатации комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом дома осуществляет Товарищество собственников жилья "Жилой комплекс "Кунцево".

Разрешая спор, суд первой инстанции, оценив в совокупности представленные доказательства, руководствуясь ст. ст. 39, 145, 154 - 155, 158, 161 ЖК РФ, решением Верховного Суда Российской Федерации от <данные изъяты> N ГКПИ10-1256, пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, поскольку к компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья относится установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества, счета для оплаты за содержание и ремонт жилого комплекса выставляются истцу на основании тарифов, принятых на общем собрании.

Не соглашаясь с решением суда, истец в апелляционной жалобе указал, что собственники квартир, не являющиеся членами ТСЖ "Жилой комплекс Кунцево", не имеют на собраниях членов ТСЖ право голоса, не принимают участие в утверждении сметы доходов и расходов, в соответствии с ч. 6 ст. 155 ЖК РФ, в связи с чем, вывод суда о том, что истцом не оспорены решения общего собрания ТСЖ об установлении обязательных платежей и взносов, является неправомерным, истец оспаривает завышенный размер оплаты за содержание и ремонт жилого комплекса в рамках индивидуальных отношений с ответчиком.

Указанные доводы основаны на неправильном толковании норм материального права, в связи с чем, не могут повлечь отмену решения суда. Согласно ч. 5 ст. 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании. Решения общих собраний ТСЖ "Жилой комплекс "Кунцево" в части размеров целевых взносов являются обязательными для всех собственников квартир.

При этом <данные изъяты> Г.А., не являющийся членом ТСЖ, не лишен возможности заключить с ответчиком соответствующий договор.
В соответствии с ч. 1 ст. 156 ЖК РФ плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения исковых требований истца, так как в доме по адресу: <данные изъяты>, выбран способ управления многоквартирным домом, в связи с чем, стоимость содержания, ремонта и коммунальных услуг определяется общим собранием собственников помещений многоквартирного дома.

Изложенные в апелляционной жалобе доводы основаны на неправильном толковании норм материального права, не содержат фактов, которые не были бы проверены судом первой инстанции при рассмотрении дела и влияли бы на законность и обоснованность судебного решения.

На основании изложенного, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения Химкинского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты>, поскольку оно постановлено с соблюдением норм материального и процессуального права, установленные судом обстоятельства подтверждены материалами дела и исследованными судом доказательствами, доводы апелляционной жалобы не опровергают правильных выводов суда, все они были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, им дана надлежащая оценка.
Оснований к переоценке установленных судом обстоятельств у судебной коллегии не имеется, поэтому правильное по существу решение суда, подлежит оставлению без изменения.

Руководствуясь ст. ст. 199, 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Химкинского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> - оставить без изменения, апелляционную жалобу <данные изъяты>, - без удовлетворения.


Вернуться в «СМИ о проблемах ЖКХ»

Кто сейчас на конференции

Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и 2 гостя